지난달에 국내 주택판매량이 5년 만에 가장 낮은 수준으로 추락했음에도 불구하고, 전국 평균 집값은 일년 전에 비해 18퍼센트나 상승한 것으로 발표된 바 있다.
특히, 외국인 특별취득세 등의 영향으로 한 동안 부동산 시장이 침체기를 보였던 밴쿠버 지역의 경우에는 판매량과 집값이 모두 증가하며 다시 지난해의 과열 양상으로 향해가는 모습을 보이고 있으며, 토론토 역시도 정책 상의 규제에도 불구하고 부동산 시장의 열기는 지속되고 있다.
이처럼 부동산 시장이 뜨거운 열기를 보이고 있는 상황들을 고려하면 대부분의 집주인들이 오른 집값으로 인해 적지 않은 돈을 번 것으로 생각할 수 있을 것이다.
하지만, 이처럼 명목 상의 집값상승이 겉으로 보기에는 좋아 보일지 모르지만 실제로는 매우 위험한 측면도 포함하고 있다는 사실을 기억할 필요가 있다.
다시 말해서 부동산 시장에 뭔가 부정적인 현상이 나타나고 이로 인해 붕괴나 침체현상이 발생할 경우에는 집주인이 보유하고 있던 자산가치는 말 그대로 순식간에 사라져 버리기 때문에 어떤 면에서 집값상승으로 인해 얻게 되는 부라는 것은 신기루와 같은 허상일 수 있다.
국내 부동산 시장은 지난 몇 년 동안이나 뜨거운 열기를 지속하고 있는데, 이러한 양상은 부동산 시장이 붕괴되기 직전인 지난 2000년 중반의 미국의 상황보다도 훨씬 심한 편에 속한다.
달라스 연방준비은행은 매 분기마다 20개국 이상의 나라를 대상으로 한 주택가격지수를 발표하고 있다.
필자는 해당 보고서를 토대로 하여 캐나다의 현재의 부동산 시장을 미국의 상황과 면밀히 비교하고 분석해봤다.
미국의 부동산 시장은 2006년 이후로 급속히 침체에 돌입한 반면에, 같은 기간에 캐나다의 집값은 거의 별다른 영향을 받지 않았다.
국내 부동산 시장은 오히려 그 이후 더욱 큰 폭으로 치솟았으며, 이로 인해 양국 간의 집값 차이는 크게 벌어진 상태이다.
미국의 경우에는 집값이 최절정기에 달했던 2006년 하반기에 비해서 아직도 집값이 13퍼센트나 낮은 수준을 기록하고 있는 반면에, 캐나다의 평균 집값은 2006년 이후로 무려 56퍼센트나 폭등한 상태이다.
미국은 2006년에서 2012년 사이에 집값이 27퍼센트가 하락했으며, 그 중에서 19퍼센트가 다시 회복된 것으로 나타났다.
미국의 부동산 시장 침체는 거의 6년 동안이나 지속됐지만, 캐나다는 침체가 몇 달 가지 못해 다시 회복했으며 미국에 비해서 훨씬 큰 폭으로 오른 것이 사실이다.
다운타운 토론토의 경우 단독주택 평균가격이 120만 달러에 달할 정도로 치솟은 상태지만, 이러한 광적인 열기가 언제나 종결될지에 대해서 아는 사람은 아무도 없을 것이다.
원래 거품이라는 것은 눈사태와 같아서 오랫동안 누적될수록 그만큼 위험성도 커진다.
이는 금융시장이나 경제시스템에서도 동일하게 적용된다.
언제 거품이 꺼지게 되고 왜 꺼질 것인지에 대해서 정확히 아는 사람은 아무도 없지만, 사람들은 점차 현재의 광기에서 벗어나 이성을 찾게 될 것이며 그렇게 되면 부동산 시장의 이상 과열은 사라질 것이다.
미국의 집주인들은 부동산 거품이 꺼지고 주택시장이 정상궤도로 진입할 경우 경제에 어떤 영향과 결과가 뒤따를 것인지에 대해 너무나도 잘 알고 있다.
물론 정확한 시기는 아무도 예측하기 어렵다.
그러나, 캐나다 소비자들이나 집주인들은 이제 부동산 시장에서 눈사태 경고등이 떴다는 사실을 인식하고 대비할 필요가 있다.
[칼럼니스트, 벨 칼슨: 리쓰홀츠 웰스 매니지먼트사 소속, 기관자산 담당이사]
[그래프. 1975년~2016년 간, 캐나다 vs 미국 집값 비교: 캐나다(파랑), 미국(주황) / 단위: 2005년을 100으로 기준한 상대값 / 자료: 달라스 연방준비은행]
