캐나다 연방정부가 그 동안 큰 논란이 되어 왔던 모기지 대출과 관련된 강력한 규제책을 최종적으로 발표했다.
금융감독원이 지난 화요일에 발표한 새로운 규정에 따르면 캐나다인들이 앞으로 모기지를 빌리는 것이 더욱 힘들어질 전망인데 특히 과거와 달리 다운페이를 20퍼센트 이상 지불하고 집을 구입하는 소비자들에게도 강력한 규제책이 적용된다는 것이 특징이라 할 수 있다.
금융감독원은 구매자들로 하여금 이른바 "스트레스 테스트"를 하는 것을 골자로 한 새로운 방안을 발표했는데 이는 다시 말해서 향후에 금리가 상승할 경우에도 집주인들이 모기지를 감당할 여력이 되는지 여부를 평가해서 여력이 되는 사람에게만 대출을 해주겠다는 뜻이 된다.
화요일에 발표된 세부적인 내용에 따르면 집값의 20퍼센트 이상을 다운페이로 지불한 집주인들의 경우에 계약서에 명시된 모기지 이자율보다도 2퍼센트가 높은 이자율을 감당할 여력이 될 때에만 모기지를 대출 받을 수 있도록 하는 것으로 되어 있다.
게다가 이날 새롭게 추가된 규정에 따르면 구매자들은 또한 2퍼센트의 이자율 상승을 감당할 수 있어야 할 뿐 아니라 캐나다 중앙은행이 고시한 5년 고정모기지 이자율도 충족시킬 수 있어야 모기지를 빌릴 수 있도록 되어 있기 때문에 종전에 제시했던 방안에 비해서 오히려 더욱 규정을 강화시킨 형태가 되고 말았다.
정부는 지난 2016년에 다운페이를 20퍼센트 이하를 지불하는 집주인에 대해서 계약서에 명시된 모기지 이자율이 아닌 캐나다 중앙은행이 고시한 5년 고정 모기지 이자율을 감당할 재정적 여력이 된다는 사실을 입증해야 하는 것을 의무화하는 규정을 도입한 상태인데 만일 다운페이를 20퍼센트 이상을 하는 집주인에게도 이와 비슷한 규정을 적용할 경우 모기지를 빌리기가 한층 어려워질 뿐 아니라 빌릴 수 있는 모기지의 액수도 줄어들게 될 것으로 보인다.
집을 구입하는데 있어서 다운페이를 20퍼센트를 지불하는 것은 매우 중요한데 이는 집값의 20퍼센트 미만을 다운페이로 내고 모기지를 빌릴 경우 모기지 보험에 의무적으로 가입해야 하기 때문에 집주인들의 재정적 부담이 크게 늘어나기 때문이다.
Ratespy.com의 창설자인 롭 맥리스터씨는 새로운 규정이 부동산 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 전망하며 다운페이를 20퍼센트 이상 지불하는 집주인들 중에서 적어도 6명 중의 1명은 새로운 규정으로 인한 타격을 입을 것으로 예상했다.
그는 “다운페이를 20퍼센트 넘게 지불하는 집주인들의 경우 현재 5년 고정모기지를 최저 2.97퍼센트의 이자율로 얻을 수 있지만 이제 집주인들은 거의 5퍼센트에 가까운 이자율을 부담할 능력이 된다는 사실을 입증해야만 모기지를 빌릴 수 있게 됐다.
다시 말해서 지금과 동일한 액수의 모기지를 빌리기 위해서는 소득이 20퍼센트는 늘어나야 하기 때문에 결국 빌릴 수 있는 모기지의 액수가 크게 줄어들게 된다”고 진단했다.
새로운 규정은 2018년 1월 1일부터 적용되며 현재의 이자율에 근거해볼 때 모든 주택구매자들은 4.89퍼센트의 이자율을 감당할 재정적인 여력이 되어야만 모기지를 대출 받을 수 있게 된다.
바뀐 규정은 모기지를 새로 대출 받는 경우에만 적용되며 기존의 모기지를 갱신하는 경우에는 적용되지 않는다.
부동산업계들은 새로운 규정이 원안대로 발표될 경우 주택시장에 부정적인 영향이 미칠 것을 우려해서 이를 변경해줄 것을 요구하는 로비활동을 해 왔지만 결국 원안보다도 강화된 규정이 발표되자 많은 주택구매 희망자들이 부동산 시장에서 밀려나게 될 것에 대해 우려한다는 반응을 보였다.
또한 일부 관계자들은 정부의 강화된 규정이 오히려 생각지 못한 다른 문제들을 유도할 수 있다고 관측했다.
CIBC 월드마켓의 벤자민 탈 수석 경제학자는 규정이 바뀔 경우 전혀 의도되지 않은 결과가 만들어질 수 있다고 말하며 그 대표적인 것 중의 하나가 모기지를 이자율이 낮은 단기모기지나 변동모기지로 선택하는 것이라고 덧붙였다.
Ratespy.com의 창설자인 롭 맥리스터씨는 장기모기지가 단기상품에 비해 훨씬 이자율이 높기 때문에 대출자격을 강화할 경우 장기모기지 대출요건이 안 되는 소비자들이 단기를 선택할 가능성이 있다고 지적했다.
