캐나다 연방정부가 부동산 시장의 과열을 잠재우기 위해 도입한 강화된 모기지 규정이 올해 1월 1일부터 본격적으로 시행된다.
새로운 규정에 따라 모든 모기지 대출자는 은행과 같은 연방정부의 통제를 받는 금융기관으로부터 돈을 빌릴 경우에 ‘스트레스 테스트’를 통과해야만 한다.
스트레스 테스트는 향후에 금리가 오를 경우에도 모기지를 지불할 수 있는 재정적인 여력을 갖추고 있다는 점을 확인하는 것으로 구체적으로 시중은행이 제시하는 모기지 이자율보다 2퍼센트 높은 이자율을 감당할 수 있어야 하며 또한 중앙은행이 고시한 이자율도 감당할 재정적인 능력이 있다는 사실을 입증해야 한다.
비씨주 모기지중개인협회의 사만다 게일 회장은 사실 스트레스 테스트라는 개념은 완전히 새로운 것은 아니라고 지적하며 그 이유는 모기지 보험에 가입하고 돈을 빌리는 주택구매자들의 경우에는 이미 이러한 자격요건을 충족시켜야 하기 때문이라고 덧붙였다.
집값의 20퍼센트 미만을 다운페이로 지불하고 집을 구입할 경우 집주인은 의무적으로 모기지 보험에 가입해야 한다.
하지만 이번에 새롭게 적용되는 규정은 모기지 보험에 가입하지 않아도 되는 집주인들 모두를 대상으로 하기 때문에 상당한 파급효과를 불러일으킬 것으로 보인다.
현재 대부분의 집주인들은 5년 고정 모기지를 3퍼센트 대의 이자율로 빌릴 수 있지만 캐나다 중앙은행이 고시한 5년 고정모기지 이자율은 4.99퍼센트이기 때문에 실제로는 5퍼센트의 이자율을 부담할 재정적인 능력이 있어야 한다는 점을 입증해야 하는데 이렇게 될 경우 빌릴 수 있는 돈의 액수가 크게 줄어들게 된다.
게일씨는 “지난해에는 70만 달러짜리 집을 구입할 수 있는 사람이 바뀐 규정에 의하면 최대 56만 달러짜리 집밖에 살 수 없게 된다. 이는 매우 큰 차이이다”라고 말하며 따라서 주택 구매희망자들은 돈을 빌릴 경우 모기지 중개인의 상담을 받는 것이 매우 중요할 것이라고 덧붙였다.
연방정부가 모기지 대출 규정을 강화시킨 이유는 바로 소비자들의 부채규모가 지나치게 높다는 우려 때문이다.
게일씨는 정부 입장에서는 은행을 규제할 도구를 갖고 있기 때문에 다른 형태의 대출을 규제하는 것보다 모기지를 손대는 것이 수월할 것이라고 언급했다.
그는 10년 전에 미국에서 발생했던 주택시장 붕괴현상이 캐나다에서는 일어나지 않을 것으로 믿는다고 말하며 그 이유는 미국과 달리 캐나다는 모지기 대출규정이 훨씬 까다롭기 때문이라고 진단했다.
게일씨는 “캐나다인들은 자신의 집을 그대로 보유하려는 의지가 강하다. 따라서 어떻게든 모기지를 비롯한 여러 지출금들을 충당할 방안들을 찾아낸다”고 추가했다.
새로운 모기지 대출규정은 신규 주택 구매자들에게뿐 아니라 집을 담보로 하여 재융자를 받는 사람들에게도 적용된다.
하지만 기존에 이미 모기지를 대출한 사람이 일정한 기간이 지나서 갱신을 하게 될 경우에는 해당되지 않는다.
다시 말해서 5년 전에 3.00퍼센트의 이자율로 모기지를 대출 받은 집주인의 경우에는 만기인 5년이 끝난 뒤에도 은행이 제시하는 새로운 이자율만 충족시키면 모기지를 갱신할 수 있다.
