중앙은행이 모기지 대출의 기준이 되는 고시이자율을 상향시킴에 따라 주택구매자들이 빌릴 수 있는 돈의 규모가 줄어들게 되어 결과적으로 주민들이 부동산시장에 진입하는 것이 한층 어려워지게 될 것으로 보인다.
캐나다 중앙은행은 지난주에 5년 고정모기지의 자체 고시이자율을 기존의 5.14퍼센트에서 5.34퍼센트로 0.2퍼센트 인상한다고 발표했다.
중앙은행의 고시이자율은 주택구매자들에 매우 큰 의미를 가져다주는데 그 이유는 일반 시중은행에서 집을 구입하기 위해 모기지를 빌릴 경우 반드시 중앙은행이 고시한 이자율을 충족시켜야 하기 때문이다.
올해 1월부터 연방정부가 새로 도입한 규정에 따르면 주택구매자들은 모기지를 빌리기 위해서는 반드시 ‘스트레스 테스트’라는 조건을 이수해야 한다.
스트레스 테스트란 향후에 이자율이 상승할 때에도 집주인이 모기지를 갚을 재정적인 여력이 된다는 사실을 확인하기 위해 도입된 제도이다.
스트레스 테스트를 통과하기 위해서는 집주인들은 비록 일반 시중은행이 제시하는 모기지 이자율로 돈을 빌린다고 하더라도 실제적으로는 시중은행의 이자율보다도 2퍼센트 높은 이자율을 감당할 재정적인 여력이 있다는 사실과 또한 중앙은행의 5년 고정모기지 고시이자율을 충족시킬 수 있다는 사실을 반드시 증빙해야 한다.
따라서 결과적으로 주택구매자들은 설령 계약서상으로는 일반 시중은행이 제공하는 이자율에 맞게 돈을 대출 받게 되지만 대신에 이보다 훨씬 높은 중앙은행의 고시이자율을 감당할 여력이 된다는 사실을 보여야 하기 때문에 실제로 빌릴 수 있는 돈의 액수는 크게 줄어들게 된다.
과거에는 집값의 20퍼센트 이하만을 다운페이로 지불하는 집주인의 경우에만 스트레스 테스트를 통과하도록 되어되어 있었지만 올해 1월 1일부터 도입된 새로운 규정에 의해 이제는 모기지를 대출 받는 모든 집주인들이 이를 따라야 한다.
모기지 중개인인 사만다 브룩스씨는 “결과적으로 모기지를 대출받는 집주인들은 과거에 비해서 빌릴 수 있는 돈의 규모가 줄어들게 됐다”고 말하며 “새로 도입된 여러 정책들로 인해 분명히 부동산 시장에는 적지 않은 영향이 미쳐질 것으로 보인다. 스트레스 테스트 제도로 인해 주택구매 희망자는 물론이고 모기지 갱신이나 재융자를 원하는 사람들에게도 효과가 발생하게 될 것이 확실하다”고 덧붙였다.
특히 최근에 발표된 자료에 의하면 전체 모기지 대출자들 중에서 절반에 가까운 47퍼센트가 올해에 모기지를 갱신하는 것으로 나타났기 때문에 이들은 당장 과거에 비해 상당히 높아진 이자율을 감당해야 하는 부담을 느끼게 될 것으로 전망된다.
일반적으로 한 해에 모기지를 갱신해야 하는 집주인의 비율은 전체 모기지 대출자의 25~35퍼센트 가량 되는 것이 일반적이지만 올해에 이토록 갱신 대상자의 비율이 높은 이유는 이자율 상승으로 인해 단기 모기지를 대출 받은 사람들이 많기 때문인 것으로 간주된다.
중앙은행의 고시이자율만 높아진 것이 아니라 요 근래에 일반 시중은행들의 모기지 이자율도 역시 높아졌기 때문에 집주인들이 느끼는 경제적인 부담이 실질적으로 높아질 전망이다.
캐나다의 대형 시중은행들은 지난 몇 주 동안에 걸쳐서 일제히 5년 고정 모기지 이자율을 큰 폭으로 올린 상태이다.
4월 말에 TD 뱅크가 5.14퍼센트에서 5.59퍼센트로 인상함으로써 포문을 연 이후로 RBC와 CIBC가 뒤를 따랐으며 그 뒤로 캐나다 내셔널 뱅크와 몬트리올 뱅크, 그리고 노바 스코샤 뱅크가 차례로 이자율을 인상한다고 발표했다.
이처럼 고정 모기지 이자율이 크게 상승한 이유는 국채 이자율이 인상됐기 때문이다.
중앙은행의 기준금리와 연동되어 등락하게 되는 변동모기지와 달리 고정모기지는 국채의 영향을 많이 받는다.
지난주에 캐나다 정부의 5년만기 국채 이자율은 2.16퍼센트를 기록한 것으로 나타났는데 이는 일년 전 같은 기간의 1.10퍼센트에 비해 두 배 이상 상승한 수준이다.
