“인구 유출, 임대 수요 약세, 추가 공급 등에 따른 공실률 증가가 캘거리의 주택 공급 과잉 평가 등급이 약함(weak)에서 중간(moderate)으로 상향 조정된 이유이다.”( 리차드 조 애널리스트)
지난 27일(수), 캐나다모기지주택공사(이하 CMHC)는 불과 3개월 전까지 "약한(weak)" 등급을 받았던 캘거리 주택시장이 “문제가 있는 상태(problematic conditions)”로 더욱 악화되었다고 경고했다.
CMHC가 2015년 10월 기준, 15개 도시에 대한 경제, 금융, 인구 요소들을 평가, 분석해 발표한 분기별 시장보고서에 따르면 캘거리 시장이 “어느 정도 과대 평가”된 상태이고, “공급 과잉” 징후를 보이고 있다고 분석되었다.
CMHC 수석 경제학자 봄 두건 박사는 “보고서에서 지적한 ‘문제가 있는 상태’란 시장이 불균형 상태에 있다는 의미”라고 설명했다.
CMHC는 주택 공급 과잉을 평가하는데 두 가지 요소를 사용한다. 임대시장 공실률과 인구 1만명 당 미분양된 물량이다. CMHC 캘거리 지부 리차드 조 애널리스트는 “인구 유출, 임대 수요 약세, 추가 공급 등에 따른 공실률 증가가 캘거리의 주택 공급 과잉 평가 등급이 약함(weak)에서 중간(moderate)으로 상향 조정된 이유”라고 설명했다.
작년 10월 현재 주거용 주택 공실률은 5.3%를 기록했으며, 이 수치는 전년 동기 1.4%에서 크게 증가한 기록이다. CMHC 자료에 따르면 캘거리의 과거 최고 기록은 3% 안팎으로 나타나고 있다.
현재의 시장 상황은 작년에 비해 확실히 세입자에게 유리하다. CMHC는 “보고서는 캘거리 시장의 예측보다는 조기 경보 사인을 보여주고 있다”며, “공급 과잉의 증거가 분명하며, 이는 곧 물량 관리의 필요성을 강하게 제기하고 있다”고 강조했다. 조 애널리스트는 “일반적으로 물량 공급이 많을 때는 부동산개발업자들은 주택을 신축하기 보다 기존 물량을 조정하는 쪽에 주력하게 된다”고 덧붙였다.
초저유가 여파로 앨버타 경기 침체가 지속되는 상황에서 캘거리 주택 시장이 과대평가되었다는 증거가 지속되고 있다. 조 애널리스트는 “저유가 및 에너지 부문의 투자 위축에 따른 충격으로 캘거리 경제가 계속해서 침체국면으로 빠져들고 있다”며, “이러한 상황에서 일자리가 늘고, 인구가 유입되며 수입이 증가하던 시절과는 반대로 주택 수요가 현저히 떨어지고 있다”고 지적했다.
캘거리부동산위원회는 이번 달 초 캘거리에 있는 단독주택 평균가격이 3.2% 포인트 하락할 것으로 예측했다. 한편 CMHC 는 2016년도 주택가격이 현재 수준을 유지하다가 후반기에 약하게 반등할 것으로 전망했다. 전국 통계에서 CMHC는 사스카툰, 리자이나, 토론토 시장에서 ‘문제가 있는 상태”가 강하게 감지되고 있다고 진단했다.
