- 캘거리는 이미 집값이 하락하는 중
- 부동산 과열의 주범은 사상 최저 모기지 이율
캐나다 모기지 전문가 협회는 캐나다 부동산 시장에 아무런 거품이 없다고 단언하며, 부동산 시장을 진정시킨다는 명목으로 정부가 대출 요건을 강화시킬 경우에 위험한 결과를 초래할 수 있다고 경고했다.
모기지 전문가협회의 '윌 더닝' 회장은 모든 사람이 거품이 꺼지기를 기다리고 있는 것이 현실이지만, 실제로는 거품이 존재한다는 충분한 증거가 없다고 밝혔다.
그는 “모기지 대출과 관련된 정책상의 변화가 있을 경우, 주택 시장에 대한 불필요한 수요감소 현상이 발생할 수 있고, 이로 인해 부동산 시장이 침체에 빠질 뿐 아니라, 경제에도 부정적인 영향을 미치는 결과가 일어날 수 있다”고 말했다.
그의 이 같은 언급은 빌 모노 연방 재무부 장관이 현재의 부동산 시장에 대한 전면적인 점검을 실시하겠다는 발표가 나온 이후에 이뤄졌다.
지난주에 모노 장관은 연방정부와 비씨주 및 온타리오주의 정부관계자들, 그리고 밴쿠버와 토론토의 시청담당자들로 구성된 부동산 시장 특별 대책팀을 설립하겠다고 밝힌 바 있다.
5월에 메트로 밴쿠버의 집값이 30퍼센트나 오르고, 토론토의 연간 집값 상승률도 16퍼센트에 달했다는 소식이 발표된 이후 부동산 시장 과열에 대한 우려가 더욱 커지자, 모노 장관이 이에 대한 해결책을 마련한다는 취지에서 특별 대책팀 설립을 약속한 것으로 분석된다.
더닝은 “정부가 부동산 시장을 안정화시킨다는 명목으로 모기지 대출요건을 더욱 강화시킬 가능성이 있다. 하지만 그렇게 할 경우, 부동산 거래량이 줄어들고 모기지 부채의 증가율이 둔화되는 결과를 만들어낼 것이다”라고 언급했다.
그는 이런 정책은 결국 부동산 시장을 침체에 빠트리는 결과를 만들어낼 것이라고 진단하며, 캘거리와 같은 지역에서는 오히려 이미 집값이 떨어지고 있는 상태라고 덧붙였다.
더닝은 “정부의 정책변화는 주의 깊고 신중한 검토에 근거하여 수립돼야 한다. 특히 모기지 대출 요건을 강화할 경우 발생하는 득과 실을 면밀히 분석하여, 전반적인 경제에 저해가 되는 일이 없도록 하는 것이 중요하다”고 강조했다.
그는 모기지 현재의 부동산 과열현상을 불러 일으킨 주된 이유는 바로 사상 최저 수준으로 낮아진 모기지 이자율 때문이라고 진단했다.
실제로 모기지 이율 비교 사이트인'레이트스파이 닷컴(ratespy.com)'에 의하면, 5년 고정 모기지는 현재 최저 2.15퍼센트의 낮은 이자율로 얻을 수 있는 것으로 나타났다.
그는 외국인의 투자로 인해 집값이 오르고 있다는 주장에 대해서는, 토론토와 밴쿠버의 경우 초고가 럭셔리 주택의 판매량이 많지만, 나머지 지역에서는 그러한 현상이 나타나지 않고 있다고 답변하며, 외국인들이 구체적으로 어느 정도나 국내 부동산 시장에 영향을 미치고 있는지를 파악하는 것은 쉽지 않은 일이라고 진단했다.
그는 무엇보다도 부동산 거품 문제는 이미 지난 2008년부터 지속적으로 제기되어 왔음에도 불구하고 아무런 증거도 발견되지 않았다고 밝혔다.
그는 “집값이 단기간에 급속히 올랐다는 이유만으로 거품이 끼었다고 보는 시각이 많은 것으로 안다”고 전제하며, “그러나, 이러한 주장은 분명한 증거가 될 수 없습니다. 오히려 현재의 부동산시장은 기존의 여러 조건들에 의해 나타난 건전한 결과라고 할 수도 있어요.”라고 덧붙였다.
그는 거품이 있다는 사실을 증명하기 위해서는 시장에서 기대되는 예상치를 훨씬 넘는 과도한 거래행위가 있어야 하지만, 아직까지는 이러한 사실이 나타나고 있지 않다고 말하며, 지금의 부동산 시장에는 거품이 없는 것으로 보인다고 단언했다.
[캐나다: 세계에서 가장 고평가된 주택 시장인가? 좌측 그래프(인당 소득에 대비한 주택 명목 가격, 1970년을 100으로 기준으로 한 지수 증가세, 한눈에 봐도 미국에 비해 고평가된 걸로 보인다. 캐나다-빨강, 미국-검정) vs 우측 그래프(캐나다-미국 대도시 지역 가구별 소득 중간값으로 나눈 주택가격 중간값, 캐나다-빨강, 미국-파랑, 왼쪽 기준선은 주택이 중간 소득의 몇 배인가를 나타냄, ... 하지만, 실제로는 상황이 미국에 비해 그렇게 나빠 보이지 않는다.) / 자료: OECD, Demographia, 그래프: National Bank]
[출처: 앨버타 Weekly]
