RedFM : 오늘 게스트 초대석에는 캘거리 부동산 현황에 대한 정보를 알아보는 시간을 마련했습니다.  이곳 스튜디오에는 Maxwell South Star 이춘호님을 모셨습니다..    안녕하세요~~바쁘신 와중에 이렇게 나와 주셔서 감사 드립니다.   이춘호님 본인 소개를 간단히 부탁 드립니다.

이춘호님 : 우선 한인 사회에 새로운 획을 그을수 있는  우리말 방송을  시작하게 됨을 진심으로 축하 드립니다. 저는 2001년 4월부터 부동산 업무를 시작하여 ASSOCIATE Broker로 Maxwell South Star에서 이제 12년째 일을  하고 있습니다.

RedFM : 부동산 중개 하시는 분들을 일반적으로 Realtor라고 하는데   이춘호 님께서는 ASSOCIATE  BROKER라고 본인을 소개 하셨는데 그 용어에 대하여 설명좀 부탁 드립니다.

이춘호님 : 캘거리  부동산 위원회  (Calgary Real-estate Board ) 에서 실시하는 교육을   마치고  final exam에 pass를  한후  Brokerage  즉, 부동산회사에 등록을 하여 부동산 업무를  할 수 있는  사람들을  ASSOCIATE라고 하고  ASSOCAITE 로 일을 하다가 BROKER COURSE 를  마치고    BROKER LICENSE를 획득 하였으나  부동산 회사를 SET UP 하지 않고  부동산 업무를 하고 있는 사람들을 ASSOCIATE BROKER 라고 합니다. BROKER 란  Broker License를 획득한후  Brokerage 즉,  부동산 회사를 SET UP 해서 회사를 운영하고 있는 사람들을 BROKER라고 합니다. Associate, Associate Broker, Broker 를 통틀어서 Realtor 라고 하고  제 경우에는 Broker License는 획득 하였는데 부동산 회사를 set up 하지 않고  부동산일을 하고 있으며 언제든지 부동산 회사를 set up  해서 부동산 회사를 운영 할 수 있는  자격을 가지고 있는 Associate Broker 입니다.

RedFM : 그렇군요.... 잘 알겠습니다. 캐나다와  부동산 중계인들의  업무 system에서 특이한 점이 있으시면  설명을 부탁 드리겠습니다.

이춘호님 : 이곳의 부동산 System은 본인이  소정에 교육을마치고 Final exam에 pass를 해서  License를 획득해도 혼자서 부동산 업무를 할 수 가 없습니다. 반드시 Brokerage 즉, 부동산 회사에 등록을 한후  Broker 관리감독하에서 일을 할 수 있게 되어 있습니다. 다시 말해서,  Broker의 관리감독 하에 각종 법규와 code에 위배되지 않은 범위에서 일을 하도록 해서  일반 고객들에게  양질의 써비스를 제공 하고,  고객들을 각종  사고로부터 보호하기 위함이지요. 혹시 업무중에 규정을 어기고 일반고객들에게 피해를 주는 것을 방지 하기 위하여 저희들의 사법기관과 같은  RECA(Real-estate Council of Alberta) 라는 기구가 있어서 부정한 방법으로 일을 한 중계인들에게 벌금, 교육, license 박탈등  제제 조치를 취하여서 일반 고객들이 피해를 보지 않도록 자체적인 사법기구가 있습니다.

RedFM : 네, 그런 시스템 운영으로 고객들을 보호하고 있군요...   다음은, 교민들중에 부동산 중개인에 관심이 있는 분들을 위하여 부동산 중개인이 되는 과정에 대하여 설명 좀 해주세요.

이춘호님 : 네... 알겠습니다.  캘거리 부동산 위원회에서는 FULL TIME COURSE, PART TIME COURSE로 구분하여, REAP  즉 Real estate Associate   Program을 운영하고 있습니다. Full time은 2.5개월,  Part time은 5.5개월 정도의 교육을 미치고 마지막 시험에 합격 한후 Brokerage 즉 부동산회사에 등록을 한후  Broker에 관리 감독 하에  일을 할 수 가 있습니다. 소요비용은 $3,680 +GST 이구요,  자세한 것은 www.creb.com에 들어  가셔서  확인하시기 바랍니다.

RedFM : commercial 분야에 deal을 많이 하시는것 같습니다.  일하시면서 때론 많은 stress도 받으실덴데....., 어떠세요?

이춘호님 : 그렇지요....  초기엔 손님으로부터 안좋은 소리를 들으면 잠을 잘 수가 없을 정도였지요.  그리고 제가 전기를 전공해서인지, 사람하고 일을  하는 것보다  Engineering쪽에서 일을 하는데 더 편했습니다. 그러다 보니 사람과 사람과의 관계에서 일어나는 것들에 익숙하지  않았고..., 제  착각 일수도  있지만 순수 했었지요. (웃음)...  지금은 어떤지 모르겠지만 .....~~. deal을 진행 하는 과정에서는  여러가지 상황의 경험을 하고, 문제를 해결하고 어려운 상황을 이겨 내면서 내적으로 많이 강해진 것 같아요.  그리고 매사에 긍적적으로 생각하는  습관,  특히 힘든 상황에서  스스로 감사하면서 스스로 최면을 거는 노력을 많이 헀어요 (웃음).... 결론적으로  스트레스를 잘 이겨내고  있습니다.

RedFM : (웃음).... 네, 정말..., 긍정적으로 생각하는 습관은, 좋은 스트레스 해소 방법인거 같네요....   그리고, 많은분들이 돈은 있는데 투자처가 마땅치 못해서 고민을 하시는 경우가 있습니다.  지금  사업체에 투자 하시고자 하는 분들에게 조언이 될만한 말씀이 있으신지요 ?

이춘호님 : 좋은  사업체를 찾는 것이 좋은 배우자를 찾는 것 만큼 힘들다고 합니다. 쉬운 일이 아니지요. 특히 한국에서 직장 생활만 하시다가 오신 분들, 그리고 결정 하시는데 어려움이 있으신 분들에게는아주 힘든 일이지요. 정보의 홍수시대를 살다보니  매사에 결정을 해야 됩니다. 식당에 가서 음식을 주문 할때,  shopping을 할때, 골프를 칠때,  자녀들의 학교 문제 등등 ...  매사가 결정을 해야 하는 상황이 너무 많기 때문에,  제때에 결정을 하지못한  stress로 생긴  병이 “결정 장애증” 이라고 합니다.  이 결정 장애증에  관한 논문을 하버드 대학에 어떤 교수가 썼다라는 신문 기사를  본적이 있습니다.

예를들어서, 큰도시 주변에  안정적이고  수익률이 좋으면서,  가격이 저렴하고  좋은 시설을 가지고 있고,  종업원 구하기도 용이하다  등등....  이러한 모든 조건에 Business를 찾는 것이 가능 할까요 ?   물론 불가능 하지요.   그래서 제가 늘 손님들에게 이야기하는 것은 business를 결정하는데 있어서  결정 Factor를   간소화 해라 , 너무 분석적으로 Approach 하지 말라,    투자는 수학처럼 1+1=2 라고 정형화 된  공식이 아니다,  투자는  늘 RISK를 동반 하는 것이기에 RISK 0인  사업체에 너무 목매이지 말라고 말씀을 드립니다.

매사에 너무 분석적이며,  결정 Factor가 많거나 너무 안정적인 것을 찾으시려고 하시는 분들은 좋은 기회를 놓칩니다.   Business를 찾는데 많은 시간을 소요 하다보면,  나중에는  본인이 지쳐서 악수를 둔 경우와 아예 비지니스를 하시지 못한 분들을 많이 봤습니다. 무엇보다고, 결정 Factor를 최소화 해서, 좋은 기회를 놓치지 않고 바로 투자하시는게 중요하다고 하겠습니다.

RedFM : 네~~ 말씀 잘들었습니다. Business를 구입하거나 팔고자 하시는 분들에게 도움이 될만한 말씀이 있다면, 무엇이 있을까요?

이춘호님 : 먼저, Business 거래 할때 많은 분들이 Cap Rate 를 이야기 하지만 Cap Rate의  본래 의미를 잘 모르시는 것 같아서 이것에 대하여 간단히  설명을 드리고자 합니다.  이 부분을 이해 하시면 도음이 되지 않을까 싶습니다.  무엇보다도 중요한 것은 가격이겠지요. 팔고자 하시는 분은 다른 Business 보다도 더 많이 받고자 하시고, 구입하고자 하시는 분은 다른 분보다도 싸게 구입 하실려고 하는 것이 인간의 기본 심리 인것 같습니다. 이 심리에 기인해서 감정을 하는 Income approach way 의 감정평가 방법이 있습니다. 즉  감정가격은 = Net income/Cap rate 입니다.

Cap Rate 는  일반 상수처럼 정해진 것이 아니라 매우 객관적이어야 하지만, 또 반대로 매우 주관적 일수도 있습니다.

최근에 팔려  나간 business 가 $5m 인데 net income $500,000일  경우는 $500,000/$5,000,000 의 공식에 근거,  Cap rate 는 10%가 됩니다.

 과거에 거래가 있는 Business 중에서 내가 팔고자 하거나,   혹은 사고자 하는 Business와 유사한 Sample을 비교해서  Cap Rate를 산출해서,  본인이 매매하고자 하는 Business에 적용을 하여  감정가를 산정하지요.   이외에도 여러가지 방법이 있지만, 너무 전문적인것 같아서 Cap Rate의 용어의 이해를 돕기 위하여 Income Approach 의 한 방법을 말씀 드렸습니다.

RedFM : 네.. 알겠습니다. 많은 분들이 캘거리 주택 현항에 대하여 궁금해 하신 것 같습니다. 앞으로의 캘거리 주택 거래  현황에 대해서 설명 좀 부탁 드리겠습니다.

이춘호님 : 5월 sales 를 거래 건수로 비교했을때  2012년에 비해  7% 상승 하였으며,  전반적으로 기대치 보다도 증가한 상태거나, 가격 상승율은 2012년에 비하여 감소하였습니다.  또한 2012년에 비하여  Market에 나와 있는 Listing이   17% 감소되었습니다.  이 두가지 요인에 의하여  현재의 Market은 주택거래가  활발한  seller의 Market 인 것 같습니다. Single family total   평균 거래 가격은  $456,900으로,  2012년에 비하여 7%,  4월에 비하여 1%  증가 하였으며 콘도는  $292,000 로,  5% 증가 하였습니다.  상반기 5개월을 기준으로 콘도는  거래건수가 10% 상승하였습니다.  현재의  주택 시장의 강세는 고용율 증가,   많은 인구 이동,  렌탈 시장에 tight 함 등으로  할발한 상태이지만  머지 않아서  많은 신규 주택의 공급으로 안정화 된다는 전망 입니다.

RedFM : 앞으로 캘거리 부동산 시장이 안정화 된다는 전망은 반가운 소식이네요...이번엔 이춘호님의 개인적인 질문인거 겉은데요...,캐나다에 오신지는 얼마나 되셨나요?  

이춘호님 : 14년째 접어 드는 것 같습니다. 벤쿠버 공항에서 둘째아이 귀저귀를 사러 다녀던 기억이  생생한데.... 벌써,  이곳에 와서   올해 12살인  막내 늦동이를 보았어요.  주님께서  주신 선물이라고 생각합니다.

RedFM : 네.. 매우 다복하신거 같습니다. 끝으로, 부동산 중개인으로서  12년 이상을 일하신 걸로 아는데요...?! 많이 만족하십니까?

 이춘호님 : 제가 하고 있는 일의 좋은점은  무엇보다도 좋은  flexible 한 업무 시간,  그리고 본인의 노력에  따라서  Income 을 증가 시킬수 있고,   많은 분들을 만나면서  다양한 case의 일을 경험하고,   자신을 발전시켜 나갈 수 있다는 면에서 좋은 분야인것 같습니다.  commercial deal을 하다보면  예상치 못한 많은 문제점들이 deal 중간 중간에  나타나  이러한 문제점들을 하나 하나씩 해결해 나가면서 최종적으로  Deal을 마무리하거나,  아니면  deal 이 collapse 되기도 해서  전, 이일을 인생에 비교하기도 합니다. "이 모든 과정은 인생을 해결해 나가는 과정이다".... 라고요.. 우리의 인생도 오늘 문제를 해결하면 또 다른 일이 항상 기다리고 있으니까요.

RedFM : 네... 말씀 잘 들었습니다. 우리의 인생도 다양한 스펙트럼속에서 삶을 맞이하고 살아간다는 이춘호님의 말씀이,  참 공감하는 부분인거 같습니다. 짧은 시간에 많은 정보와 유익한 내용 감사드리구요~~,  오늘 이렇게 귀한 시간 내주셔서 다시한번 감사드립니다. 이상으로 부동산 컨설팅 관련, Maxwell South Star 이춘호님과의 RedFM 게스트 초대석을 마치겠습니다. 

[출처:REDFM]