집을 소유한 많은 사람들이 렌트를 하고 있으며 그에따르는 분쟁도 많다. 대표적인 예가 집주인이 데이미 디파짓을 돌려주지 않아서 고생하는 세입자도 있으며, 렌트비를 지불하지 않거나 집을 드럽게 해놓고 도망가는 세입자들도 많다. 고객중에 어떤분은 석달동안 렌트비를 받지 못하는 사람들도 보았고, 어떤 고객은 재산관리 해주는 컴퍼니에게 일을 맡겼지만 세입자와 분쟁이 생기자 나 몰라라 하는것도 보았으며, 또는 세입자가 들어오기 전에 고장난것에 대해서 고쳐라고 우겨되는 집주인을 만나서 분쟁이 생기는것을 보았다. 이번 법률 칼럼에는 집주인과 세입자 모두가 기본적으로 알아두면 분쟁을 방지하는데 목적이 있다.
계약서는 여러가지 종류가 있다. 기간이 정해진 계약서가 (Fixed term contract) 있는 반면에, 기간이 끝나면 자동 갱신되는 계약도 (Revolving contract) 있으며, 매달 기간이 정해져 있지않은 계약서도 (periodic contract) 있다. 그러므로 어떤 계약서를 싸인했는지에 따라서 법적 권리도 달라질수있다. 하지만 최소한의 의무와 권리는 알버타 The Residential Tenancy Act & Regulations (“법”) 에 의해서 정해져 있다고 보면된다. 만약에 법에 위반되는 계약 조항이 있다면 그조항은 법적 효적이 없다.
많은 사람들이 계약서의 중요성은 알고 있지만 대충하는것이 현실이다. 어떤 고객분들은 계약할때 읽어 보지도 않고 싸인 하고 나중에 무슨 일이 생기고 나서야 후회하는것도 보았다. 계약서를 잘 이해하고 싸인하는것이 나중에 분쟁이 생겼을때 잘 대체할 수 있다.
알버타에서 집렌트 분쟁이 생겼을때는 지방법원을 통해서 해결하거나 아니면 분쟁을 중재하는곳에서 (The Residential Tenancy Dispute Resolution Service “RTDRS”) 해결을 할수 있다. RTDRS 는 법원보다 시간을 절약할수 있고 비용이 저렴하다는 것이 장점이다. 하지만 RTDRS 는 에드먼튼 과 캘거리 도시지역에서는 서비스를 받을수 있지만 다른지역은 서비스를 받을수 없다는것이 한계다. 더 자세한 내용을 원하신다면http://www.servicealberta.ca/rtdrs/ 에서 얻을수 있다.
질문과 대답
만약에 세입자가 렌트비를 지불하지 않고 자신의 물건을 두고 도망쳤다면 그 물건들을 어떻게 할수 있는가?
- 만약에 버려진 물건들의 공정한 시장 가치가 2천불 미만일경우 집주인이 물건을 처리할수가 있다. 하지만 여기서 문제점은 나중에 세입자가 자기 물건의 시장 가치가 2천불 이상이라고 주장할경우에는 문제가 될수 있으므로 세입자 물건을 처리할때 조심할 필요가 있다. 물건을 팔아서 모든 경비와 지불하지 않는 렌트비를 제외하고 남는 돈이 있다면 정부 (Minister of Service Alberta) 로 지불해야한다.
- 만약에 버려진 물건들의 공정한 시장 가치가 2천불 이상일경우에는 법원의 허락을 받아야지만 처분할수 있다. 또는 RTDRS 로 문의 하셔서 도움을 받을수 있다. 법원 허락을 받기 위해서는 시간이 걸리므로 다른창고에 저장하고 나중에 물건을 팔았을때 나오는 돈으로 경비처리를 할수 있다. 물건을 팔아서 모든 경비와 지불하지 않는 렌트비를 제외하고 남는 돈이 있다면 정부 (Minister of Service Alberta) 로 지불해야한다.
- 만약에 세입자나 집주인이 상대방 동의도 없이 집 잠금장치를 바꿀수 있는가?
- 상대방 동의 없이는 바꿀수가 없다. 세입자가 렌트비를 내지 않는다고 집주인이 잠금장치를 바꾼다면 나중에 법적 책임을 져야 한다.
Accommodation Inspection Report 는 무엇인가?
- 집을 렌트 하기 전에 집주인과 세입자가 집 컨디션을 보고 상태가 양호한지를 서로 체크하는것이다. 만약에 상태가 양호하다면 서로가 기록을 하고 싸인을 한다. 상태가 양호하지 않고 고장난것이 있다면 기록을 하고 집주인과 어떻게 할것인지 상의한다. 나중에 세입자가 계약 기관이 끝나고 집을 나갈떼 집주인과 똑같은 방법으로 집 컨디션을 서로 체크한다. 만약에 세입자가 집에서 사는 동안 집을 훼손했다면 집주인은 데미지 데파짓에서 제외하고 나머지를 세입자에게 돌려주면 된다.
집에 난방시설이 고장나서 집주인에게 고쳐달라고 부탁했지만 아무런 연락이 없다. 어떻게 하면 좋을까?
- 집주인은 세입자가 살아갈수 있게 난방시설을 고쳐야할 의무가 있다. 만약에 집주인이 태만하게 고쳐주지를 않는다면 Alberta Health Services 에 신고를 해서 불만 보고서를 제출하면 된다. 또는 자기 비용으로 고치고RTDRS 를 통해서 집주인에게 배상해달라고 할수 있다.
세입자가 렌트비를 고의적으로 내지않아서 집주인이 고생하는데 어떻게 하면 좋을까?
- 세입자가 렌트비를 하루라도 밀렸으면 해지통보 (Termination Notice) 를 준다. 14일 후에 세입자가 나가지 않고 있다면 지방법원이나 RTDRS 를 통해서 세입자를 내보낼수 있다. 세입자의 의무중에는 렌트비를 지불할 시기에 지불해야되는 의무가 있으므로, 이 의무를 행하지 않으면 집주인은 법적인 절차를 통해서 세입자에게 손해배상청구도 가능하다.
- 만약에 세입자가 14일 이내에 렌트비를 지불한다면 해지통보는 무효된다. 하지만 이를 악의적으로 이용하는 세입자가 있다면 집주인은 기록을 해서 나중에 세입자를 내보낼때 법적 증거자료물 쓰면 된다. 또한 계약서에 Penalty 조항을 넣어서 늦을때마다 penalty 를 청구 하면 악의적으로 하는것을 방지할수도 있다.
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알버타주 와 캐나다 전권 중재인 심재헌 변호사
